Льготная ипотека становится безальтернативным вариантом

Фото: Андрей Бухарицин / "Солидарность"

Счетная палата РФ проанализировала итоги пяти ипотечных программ: “Семейной”, “Льготной”, “Дальневосточной”, “Сельской” и “IT-ипотеки”. Лишь программа “Сельской ипотеки” (действует с 2020 года) - бессрочная. “Дальневосточная” действует с 2019-го до конца 2030 года (под 2%). “Семейная” действует с 2018-го и продлена до 1 июля 2030 года, с более адресными условиями. “Льготная” действовала с 2020-го до июля 2024 года, а “IT-ипотека” - с 2022-го до конца 2024 года.

В рамках этих программ в 2021 - 2023 годах было выдано свыше 2 млн ипотечных кредитов (а значит, показатель “5 млн семей в год, улучшающих жилищные условия”, не достигнут). На эти программы было направлено 568,1 млрд руб. из бюджета (всего же за шесть лет на льготные программы планируется направить более 1,6 трлн руб.). И кредиты по программе “Льготной ипотеки”, не имеющей определенной социальной направленности, превысили 50% (по количеству и объему) от всех льготных ипотечных кредитов.

Одна из льготных, но не слишком успешная программа - “Сельская ипотека”. Бюджетные ассигнования по ней в ноябре 2023 года уменьшены на 1 246,53 млн руб. (изменением сводной бюджетной росписи на 2023 год). Ее проблема - в слишком длительном сроке одобрения, а также в практике приостановки выдач ипотечных кредитов из-за отсутствия лимитов бюджетных обязательств. Потенциальные заемщики по “Сельской ипотеке” несут расходы на подготовку документации, но кредитные договоры с ними могут быть и не заключены, если Минсельхоз России не согласует реестр потенциальных заемщиков. Из-за этих проблем два банка отказались от реализации программы.

Надо отметить, программы с госучастием становятся все более значимыми: каждый третий ипотечный кредит в 2021 - 2022 годах субсидировался из федерального бюджета, а по итогам 2023 года - почти каждый второй. И люди выбирают в основном квартиры, а не частные дома. Хотя с 2021 года есть субсидии на ипотечные кредиты, предоставленные на покупку и строительство объектов ИЖС, но доля таких кредитов - лишь 9,3% (188,36 тыс. кредитов).

ГОСУДАРСТВО ТРАТИТ ВСЕ БОЛЬШЕ

На программы льготной ипотеки государство тратит больше, чем планировало. Превышение бюджетных ассигнований, первоначально утвержденных законами о федеральном бюджете, в совокупности по льготным ипотечным программам в 2021 году составило 42,6%, в 2022-м - 177,8%, в 2023-м - 47,4%. По мнению СП РФ, увеличение финансирования льготных ипотечных программ было обусловлено двумя основными причинами:

- изменением условий программ (например, продление срока действия “Льготной” и “Семейной ипотеки” и соответствующее увеличение лимита кредитования по программам; включение в состав заемщиков по “Семейной ипотеке” граждан с двумя несовершеннолетними детьми);

- резким увеличением в 2022 - 2023 годах ключевой ставки Банка России в связи с изменившимися геополитическими условиями.

При этом по программе “Льготной ипотеки” было увеличено значение планового результата с 622 тыс. человек в 2021 году до 1,13 млн человек в 2024. По программе “Семейной ипотеки” значение планового результата увеличено с 352,9 тыс. семей в 2024 году до 410,4 тыс. семей в 2025-м.

Однако, как выяснило ведомство, ряд россиян не постеснялись воспользоваться возможностями, предоставляемыми государством, на всю катушку.

Более 114,9 тыс. заемщиков оформили по состоянию на 1 января 2024 года два и более льготных ипотечных кредита на общую сумму 1 111,59 млрд руб. (около 34% - по “Льготной ипотеке”, 62% - по “Семейной”). А 1563 заемщика взяли пять и более льготных ипотечных кредитов на общую сумму 42 447,27 млн руб.

“Заемщик, способный оформить и обслуживать пять и более кредитов, имеет доходы выше среднего и не нуждается в поддержке государства для улучшения жилищных условий”, - считают аудиторы.

РОСТ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ

Вместе с тем на рынке жилья происходит странное - жилье становится все дороже, а новостройки стали стоить дороже, чем квартиры на вторичном рынке. Наблюдается значительный рост цен на жилье, особенно это касается первичного рынка: в 2021 году - на 26%, в 2022 году - на 21%. В ряде регионов стоимость жилья на первичном рынке на 30 - 60% превышает стоимость на вторичном.

По мнению Счетной палаты, рост цен на первичном рынке жилья был, в числе прочего, взаимосвязан с масштабной государственной поддержкой рынка ипотечного кредитования.

У правительства на этот счет иное мнение. На днях спикер Госдумы Вячеслав Володин раскритиковал за повышение стоимости жилья строительные организации, Минстрой и ФАС:

“Несмотря на то, что у нас снижается количество покупаемого жилья, у нас с вами Министерство строительства с первого по четвертый квартал текущего года увеличило стоимость квадратного метра жилья на 15 - 20%. Рост многократный в сравнении с инфляцией, которая определена. От кого это зависит? В одном случае ФАС, в другом случае Министерство строительства. Но давайте все-таки здесь наведем порядок. Тогда инфляция будет меньше, тогда и ключевая ставка будет меньше”.

Но в списке организаций, которым стоит предъявлять претензии, явно отсутствует Центробанк: ведь именно повышение ключевой ставки вызывало подорожание кредитов, которые берут застройщики. А компенсируют они это ростом стоимости жилья. Но так как уже половина ипотечных кредитов субсидируется государством, то в итоге половину конечных расходов, вызванных ростом ключевой ставки, оплачивает госбюджет.

Кроме повышения цен на жилье, Счетная палата видит еще одну проблему. Мало того что люди все меньше берут обычную ипотеку, так и банки не могут повышать ставки обычной ипотеки на столько, на сколько им хотелось бы: “Массовое предоставление льготных ипотечных кредитов формирует понижающий тренд средневзвешенной ставки по ипотеке на первичном рынке”. Что, по мнению аудиторов, тоже вызывает рост стоимости жилья на первичном рынке - от 0,9 до 2% на каждый сниженный процентный пункт по ипотеке.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Высший орган государственного аудита сформулировал свои предложения, и они вполне разумны:

- СП считает нецелесообразным продлевать после 1 июля 2024 года реализацию программы “Льготной ипотеки” (уже прекращена);

- СП предлагает ограничить возможность пользоваться сразу несколькими льготными кредитами и снизить возмещение по однотипным их видам, предоставленным по “Семейной ипотеке”, “Льготной ипотеке” и “IT-ипотеке” (экономия бюджета за 2023 год расчетно могла составить 2 677,57 млн руб.).

Только вот предложения аудиторов не решают системных проблем. Да, допустим, государство сэкономит, если не будет субсидировать одновременно по пять квартир, взятых по льготным программам. Но это означает, что четыре оставшиеся квартиры просто не будут куплены - ставки обычной ипотеки слишком велики. Льготные программы не позволяют достигнуть запланированного улучшения жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно, а также не позволяют стимулировать жилищное строительство. Половина тех, кто покупает жилье в кредит, уже не могут этого сделать без помощи государства, и доля таких людей растет.

Таким образом, из-за роста ключевой ставки бюджет фактически субсидирует рост стоимости кредитов, взятых застройщиками. А потом еще будет вынужден делать вливания в банковский сектор - потому что ипотечных кредитов, которые позволяют банкам заработать, люди берут все меньше.