31 октября в Госстрое РФ состоялся брифинг статс-секретаря - заместителя председателя Госстроя России Владимира ПОНОМАРЕВА на тему: “Меры по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России”. В ходе мероприятия рассказывалось об истории развития ипотечного кредитования в России и тех мерах, которые пришлось принять Госдуме, Минфину и Госстрою, чтобы российские граждане научились покупать квартиру в кредит.

ЧТО ТАКОЕ “ИПОТЕКА”

Ипотека - слово греческого происхождения, означает “залог”. Обычно используется для обозначения кредита под залог недвижимости. То есть если нужно взять кредит в банке на покупку квартиры, то это можно сделать под залог недвижимости, например, той самой квартиры, на покупку которой деньги и занимают. Если заемщик сможет расплатиться с банком - залог снимется, не сможет - заложенное имущество будет продано, а из вырученных средств будет взыскана задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом.

Ипотека в нашей стране только зарождается. Так, в столице с помощью ипотечного кредита в 2003 году приобретено менее 1% квартир, хотя в развитых странах Запада более 90% жилья приобретается именно в кредит - сроком на 10 лет в среднем. Но банки существуют на деньги вкладчиков, и для того, чтобы выдавать долгосрочные кредиты, желательно (для безопасности банка), чтобы люди делали долгосрочные вклады. В России же после банковского кризиса 1998 года граждане вкладывают деньги в банк на срок от шести месяцев до двух лет (так называемые “короткие деньги”). Это означает, что если банк раздаст кредиты на 10 лет (“длинные деньги”), а все вкладчики захотят забрать свои деньги по окончании срока их вклада, то банк не сможет вернуть деньги всем вкладчикам.

В 1998 году Инвестиционный фонд “США-Россия” (позже он был переименован в “Дельта Кредит”) начал осуществлять программу ипотечного кредитования в нашей стране. При этом фонд определил ряд наиболее стабильных коммерческих банков, которые и стали выдавать ипотечные кредиты. Банк выдает кредит заемщику, а фонд затем выкупает у банка долговые обязательства. Всем выгодно: банк, выдавший кредит, получает проценты за пользование кредитными деньгами, фонд получает проценты за предоставленные банку деньги, а заемщик имеет возможность получить деньги на длительный срок. Таким образом, появилась возможность перевода “коротких” денег в “длинные”.

Одна из причин, тормозящих развитие в России ипотечного рынка, (помимо недоверия населения к долгосрочным вкладам) - это наличие нецивилизованной формы строительства, которое кредитуют не банки, а сами граждане. Причем часты случаи, когда строительные компании людей просто обманывают.

Другая причина - как ни странно, отсутствие желания (привычки) наших граждан жить в долг. При этом вся страна живет, занимая деньги “до зарплаты” у соседа, а вот государству и банкам верить не хочет.

МЕРЫ ПРОТИВ НЕПЛАТЕЛЬЩИКОВ

С развитием в нашей стране страхового рынка и пенсионной реформы у банков появилась дополнительная возможность выдавать ипотечные кредиты. Поскольку ипотечное кредитование в России - явление сравнительно новое, то и новое законодательство учитывает ряд поправок, что должно существенно облегчить жизнь ипотечным агентам. В частности, рассматривается вопрос об освобождении ипотечных агентов от налогов. Как сообщил журналистам зампредседателя Госстроя Владимир Пономарев, 29 октября Совет федерации единогласно одобрил новый законопроект об ипотечных ценных бумагах, завершив таким образом двухгодичный процесс согласования разных частей проекта.

По словам Пономарева, в России 146 банков выдавали (и выдают) ипотечные кредиты: в 2001 году - на сумму 1,7 млрд. рублей, в 2002 - 3,4 млрд. рублей, а в 2003 - до 5-6 млрд. рублей. А комплекс разработанных мер позволит к 2005 году увеличить размах ипотечного кредитования в нашей стране на 10%. Во-первых, предстоит заново, “с нуля” вести кредитную историю отдельных наших граждан, потому как это не делалось более 80 лет. Правда, ведение кредитных историй осложняется тем, что на сегодняшний день 80% зарплат выдается “в черную”. По всей видимости, налоговая инспекция также рассчитывает на то, что с развитием ипотечного рынка число налогоплательщиков возрастет. И сейчас, как говорит Пономарев, создаются более благоприятные условия и для людей, и для фирм.

Другое изменение в законодательстве связано с взысканием, обращенным на заложенное имущество должника. Прежде по ст. 446 Жилищного кодекса было запрещено выселять людей из их квартир. Но получается, что банку невыгодно давать деньги в долг без гарантии их возврата. (Напомним, что при покупке квартиры “по ипотеке” квартира изначально приобретается в собственность именно заемщиком, а не банком.) Поэтому на заседании 29 октября было решено внести поправки в 446-ю статью (проект уже поддержан депутатами Госдумы).

Согласно этим поправкам банки смогут получать свои деньги от злостных неплательщиков. Тем более что банки идут на уступки для своих клиентов, давая им возможность реабилитироваться. Так, сначала банк заключит с заемщиком мировое соглашение (отсрочку). Если эта мера не поможет, то рассматривать ситуацию будет суд. Таким образом, должнику дается отсрочка еще на год. А уж потом (по решению суда) банк забирает права собственности на жилье себе, а заемщика-должника оставляет жить в квартире на условиях найма. Квартира тем временем выставляется на аукцион, продается, бывшему заемщику возвращают его первичный взнос (он ориентировочно составляет 30% стоимости квартиры), после чего человек даже может рискнуть и все начать сначала. Но это еще не все. Если купленное “по ипотеке” жилье было единственным у должника, то он сможет исправить свое финансовое положение, живя в квартире так называемого “фонда временного поселения”. По словам статс-секретаря Госстроя, фонды временного жилья планируется увеличить.

Все эти меры приняты для того, чтобы отделить злостных неплательщиков от тех людей, кто действительно испытывает временные финансовые затруднения. Кроме того, только недавно для ипотечного кредитования была разработана система страхования кредитных рисков, а ведь каждый банк стремится застраховаться на случай потери своих денег из-за недобросовестности заемщика.

КАК ВЗЯТЬ КРЕДИТ

Чтобы взять в банке кредит для покупки квартиры, нужно убедить банк в том, что все выданные им по ипотеке деньги будут ему возвращены (с процентами) в положенный срок. Ведь банк боится прежде всего того, что деньги не вернутся. Поэтому первый вопрос, который банк задает потенциальному получателю ипотечного кредита, касается заработка, а точнее - суммарного дохода семьи. Сейчас считается, что семья, взявшая кредит (в дальнейшем - заемщик), не может тратить на обслуживание этого кредита (уменьшение долга перед банком и выплату процентов) более половины всех своих доходов.

Правда, все зависит от уровня доходов. Чем больше доход, тем большую его часть можно потратить на погашение задолженности, и наоборот. Так, если доход заемщика больше 2000 у.е. в месяц, то он легко может отдавать половину на обеспечение кредита. Если же доход менее 700 у.е. в месяц, то банк посчитает, что более трети потратить на эти цели заемщик не сможет.
Таким образом, чем меньше доход заемщика, тем меньший кредит банк ему выдаст (например, при доходе в 800 у.е. банк может выдать кредит на 17355 у.е., а при 850 у.е. - на 18440 у.е.).

Кредит банка обеспечивает (в среднем) 70% стоимости квартиры. Причем процент кредита зависит не только от конкретного банка, но и от других обстоятельств. Например, насколько известна фирма, от которой заемщик получает свои доходы, какую должность он занимает, кто готов за него поручиться (при необходимости).

Стоимость квартиры, на которую может рассчитывать заемщик, складывается из его первого взноса и суммы кредита. Следовательно, если банк вам дает 70-процентный (от стоимости квартиры) кредит, то заемщику потребуется внести “свои деньги” в размере 30% стоимости квартиры.

Конечно, банк интересует то, сколько заемщик зарабатывает. Но если одни банки интересует только официальная зарплата, то другие могут учесть дополнительные доходы (от сдачи в аренду жилья, офисов, страховые выплаты и др.). Причем дополнительные доходы могут превышать основной доход. Немаловажен и следующий момент: безработному банки не дадут кредит, каковы бы ни были размеры его дополнительных доходов. То есть прежде, чем идти в банк за кредитом, надо устроиться на работу и поработать хотя бы полгода.

Некоторые банки требуют наличия поручителей - лиц, которые будут расплачиваться с банком, если заемщик не сможет кредит вернуть. Ну а если невозможно взыскать деньги ни с заемщика, ни с поручителей, то только тогда будет продаваться заложенная квартира, и за счет средств, полученных от этой продажи, банк компенсирует свои убытки. Для разных сумм кредита - разное количество поручителей. У некоторых из них могут быть достаточно большие доходы, другие поручители могут быть привлечены “для массовости” и иметь чисто символические доходы.

Есть еще один неприятный, чисто организационный, момент. До сего времени в Москве зарегистрировать подобные сделки можно было в одном-единственном месте, что существенно замедляло процесс. Но, по словам Владимира Пономарева, над этой ситуацией также работают.

И последнее, приятное, известие. Как сообщил Пономарев, сложности с ипотечным кредитованием будут испытывать только те, у кого нет ни активов (жилья), ни накоплений (пресловутые 30% стоимости жилья для первоначального взноса). И хотя средний доход семьи должен составлять 20 тыс. рублей (по Москве), для того чтобы позволить себе купить квартиру в кредит, людям, имеющим меньший доход, можно просто улучшить свои жилищные условия. Так, чтобы поменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную (с доплатой), нужно взять в долг у банка всего порядка 30% стоимости будущей квартиры. А это уже может быть под силу семьям с доходом 8-10 тыс. рублей в месяц.

Тая ХАНАМИ