Судя по тому, как возрос спрос на ипотечное кредитование (в некоторых городах очереди на получение кредита), немало россиян всерьез рассчитывают на свои силы в решении жилищной проблемы. Получить ипотеку стало значительно проще, но падения стоимости жилья или процентной ставки кредита пока не ожидается. Правда, интуиция подсказывает экспертам, что резкого роста стоимости жилья, по крайней мере до выборов президента, тоже не произойдет. Обо всем этом говорили участники “круглого стола” “ИПОТЕКА-2007: прогнозы экспертов, программы банков, профессиональные советы заемщикам”.

О реальном состоянии российского ипотечного кредитования и его перспективах рассказывали специалисты из банков, представители застройщиков и агентств по ипотечному кредитованию, ипотечные брокеры. Все они сошлись в том, что жилищный вопрос по-прежнему один из самых наболевших для россиян.

Жилищное строительство ведется во всех крупных городах, причем некоторые из них застраиваются быстрее столицы. Но эта, казалось бы, хорошая тенденция имеет и другую сторону. Если стоимость жилья в регионах растет незначительно, то квартиры в Москве продолжают дорожать каждый месяц. Как бы ни было это печально для москвичей, но до тех пор, пока в Москве существенно не увеличится предложение жилья, стоимость квадратного метра будет расти. По мнению Евгения Чепенко, заместителя генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, снижения цен в ближайшие два-три года ожидать не приходится. Его поддержал Илья Метелкин, начальник отдела страхования ипотечных и финансовых рисков Росгосстраха. С другой стороны, интуиция Натальи Емелиной, руководителя отдела ипотечного кредитования и брокера корпорации “БЭСТ-Недвижимость”, подсказывает ей, что до президентских выборов следующего года резких скачков в стоимости жилья не будет.

Но все присутствующие сошлись во мнении, что сразу купить жилье может позволить себе минимальное количество наших сограждан. Так что многие пытаются улучшить жилищные условия при помощи банков.

Ипотека - самый популярный вид кредитов. Во многих городах люди встают в очередь на получение ипотечного кредита, полагая, что лучше платить чуть больше за собственное жилье, чем арендную плату за чужое. Причем россияне отдают занятые у банка деньги довольно быстро - в среднем через семь лет. И банки всячески идут навстречу. За прошлый год в большинстве из них размер первого взноса упал с 30% до 10 - 15%. Появились банки, которые могут одолжить денег и вообще без первого взноса. Падают и процентные ставки кредитов - за прошлый год в среднем они снизились на одну пятую. То есть ипотечный кредит стал одним из самых доступных. Это формально. А практически, по словам одного из экспертов, в Москве им могут воспользоваться лишь представители среднего и высшего менеджмента. Так, стоимость самой плохонькой московской квартиры доходит до 130 тысяч долларов, и кредит на нее дадут лишь в том случае, если ежемесячный доход клиента не менее 2 тысяч долларов. Если же у человека уже есть деньги на первый взнос, и ему нужно, допустим, 100 тысяч долларов, то кредит дадут лишь в случае, если совокупный доход семьи будет не менее 40 тысяч рублей (половину дохода придется ежемесячно отдавать банку).

По словам Евгения Чепенко, средний возраст заемщиков в Москве - 36 лет, а средняя сумма ипотечного кредита - 600 тысяч рублей. Наталья Емелина, считает, что московских заемщиков можно разделить на две группы. Представитель первой приехал из другого города, где у него есть квартира, которую он планирует в дальнейшем продать. Ему 25 - 35 лет. У него практически нет денег на начальный взнос. Он хочет маленькую квартирку на окраине, стоимостью 150 - 180 тысяч долларов. У банка занимает 100 - 150 тысяч. В выборе полностью доверяет риелтору. Представитель второй группы - москвич с хорошей работой, возрастом от 35 до 40 лет. Он хочет либо улучшить жилищные условия, либо разъехаться с семьей. Наталья Евгеньевна призвала: “Не надо бояться кредитов. Мы тоже боялись, но все взяли. И даже если что-то не получится, квартиру всегда можно продать. Мы еще и с прибылью останемся”.

Дмитрий Овсянников, генеральный директор “ИПОТЕК.РУ”, возразил. С его точки зрения жилье сейчас - не самое лучшее капиталовложение. Сам недавно продал двухкомнатную квартиру в девятиэтажке, поскольку эти квартиры падают в цене, а арендная плата не покрывает выплат банку. Эксперты согласились с тем, что квартиры в старых домах постепенно дешевеют, в то время как цены на комфортабельное жилье стабильно растут. Как капиталовложение старые квартиры не оправдывают себя и в итоге приносят проблемы банкам: если ипотечный кредит был дан без начального взноса, а клиент не смог вернуть заем, квартира продается, а банк терпит убытки.

Сергей Махоткин, директор по продажам ООО “Домостроитель - Девелопмент”, считает, что жилье может быть очень выгодным капиталовложением, если покупать квартиру на стадии строительства. И, по его мнению, даже если государство исполнит свою угрозу и введет 30-процентный налог на продажу жилья, в котором человек не проживает, такой бизнес будет выгоден. Но московские законы существенно осложнили процесс покупки жилья в процессе строительства. Отчасти поэтому и возрос спрос на ипотечное кредитование - покупка готового жилья обходится гораздо дороже.

Можно ли взять кредит подешевле? Дальнейшего снижения процентной ставки на ипотечные кредиты ожидать не стоит. Складывается она из ставки рефинансирования (которая привязана к инфляции, составившей за прошлый год 9%), накладных расходов и прибыли банка. (Правда, банкиры подумывают, не снизить ли ставку кредита для тех, кто улучшает жилищные условия, а не покупает квартиру, так как риск невозврата денег при этом значительно меньше.) Кроме того, клиенту придется потратить существенную сумму на страхование, оплату труда оценщика и риелтора. Правда, специалисты советуют обращать внимание на размер комиссионных при составлении договора с ипотечным брокером. Но общей картины это не меняет: ипотека остается дорогим удовольствием.

Полина САМОЙЛОВА