Застройщиков, подрядившихся воздвигнуть для дольщиков многоквартирные дома, освободят от НДС. И потребуют заключить с каждым дольщиком договор долевого участия в строительстве (нарушителей оштрафуют). Сей набор пряников для застройщиков именуется “усилением правовой защиты участников долевого строительства”... 4 июня Госдума приняла в третьем, окончательном чтении соответствующие поправки к закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и к ряду других законодательных актов РФ, внесенные группой депутатов-единороссов.


Как сообщил представлявший проект палате глава комитета ГД по финансовому рынку Владислав Резник (“ЕР”), документ делает для застройщиков обязательным заключение с дольщиками договоров долевого участия в строительстве. За любой иной порядок привлечения денежных средств граждан (до сих пор широко практикуются “вексельная схема” или предварительный договор, позволяющие обходить законы) устанавливается административная ответственность в виде штрафа - за каждую незаконную сделку. Предлагается освободить от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, что-де призвано создать благоприятные условия для развития первичного рынка жилья, стимулируя застройщиков работать по установленной форме договора долевого участия, и снять причины для использования других договоров, не подпадающих под обложение НДС.

Кроме того, предлагается включить в понятие “застройщик” юрлица, имеющие земельные участки на праве субаренды (сегодня такие застройщики должны доказывать свое право регистрировать договоры долевого участия в судебном порядке). Планируется предоставить первоочередное право приобретения имущества и имущественных прав должника только субъекту РФ и муниципальному образованию с целью достройки жилых объектов и передачи жилых помещений гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестной организации. Из этого сделан вывод, будто государство берет на себя некие дополнительные обязательства перед дольщиками...

Законопроект предусматривает привлечение денежных средств граждан: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска жилищных сертификатов эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и получившим разрешение на строительство там многоквартирного дома; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. Устанавливается административная ответственность “за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникновением у гражданина права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию”. А именно - штрафа: на должностных лиц в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб.; на юрлиц - от 500 тыс. до 1 млн руб. Освобождаются от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве (за исключением строительства объектов производственного назначения).

Вадим БАРАБАНОВ
парламентский корреспондент

Рисунок Дмитрия ПЕТРОВА


МНЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЯ

Антон БЕЛЯКОВ, член комитета ГД по делам Федерации (“СР”):

- Поправками наносится ощутимый удар по интересам дольщиков. По большому счету, проект не имеет ничего общего с защитой прав граждан, а решает только проблемы строительной отрасли. Главной задачей этого проекта видится создание более комфортных условий для строительных компаний, тогда как дольщикам это может только навредить. Не детализированы дополнительные механизмы защиты граждан-дольщиков, хотя именно эта цель декларируется. Так, в проекте говорится, что муниципалитеты будут выкупать имущество, но нигде не сказано, что они обязаны это делать. А главное, точно не указано, кто, где и на каких условиях потом будет давать дольщикам их квартиры. Выкупать - да, а потом как будут люди их получать - за деньги, что ли?.. Никаких механизмов в законопроекте нет.

В законодательство вводятся положения, направленные на либерализацию системы привлечения средств граждан в строительство жилья. Например, уменьшение числа документов, которые подаются для регистрации договора долевого участия, и возможность финансирования строительства на субарендованном участке, за счет дольщиков. Предложение уменьшить количество документов для регистрации договора - вредная для дольщика норма. Потому что ему потом в суде нечем будет обосновывать свои претензии к полученному объекту, кроме ссылки на то, что был мифический договор с первым соинвестором и документы уже предъявлены - их ведь уже просто не будет.

Особый разговор - обнуление НДС для застройщиков, которое авторы поправок именуют мощным стимулом для отказа от “серых” схем. Вразумительного экономического обоснования отмены НДС для строительной отрасли в проекте нет. Да, освобождать от НДС надо, и не только строителей, но причем здесь интересы дольщиков? По пунктам. Отмена НДС вводится якобы для того, чтоб избежать “серых” схем. Так ведь не минимизация налогообложения здесь приоритетна, не ради экономии идут на эти схемы застройщики, а из опасения, что за малейшие нарушения договора граждане могут потребовать выполнения обязательств по заключенному договору, и застройщику придется отвечать в суде. А “серые” схемы и так запрещены гражданским законодательством, это просто декларативное положение в проекте. В проекте записан запрет использовать предварительные договоры купли-продажи при привлечении средств дольщиков - но Гражданский кодекс и так не разрешает привлекать деньги по такому договору. Уже сейчас застройщики признают, что вполне могут найти удобные для себя механизмы сбора средств в обход законодательства. А проблема с “серыми” схемами коренится не в недостатке норм, а в нехватке должного контроля за отраслью со стороны компетентных органов. Точнее, в отсутствии такового.

Помимо этого некоторые новации законопроекта, мягко говоря, недоработаны. К примеру, введение права для застройщика использовать механизм субаренды земельного участка создает для дольщиков дополнительные риски. В случае досрочного прекращения аренды автоматически прекращается и действие субаренды, и кто будет отвечать перед дольщиками?..