Более 17 тысяч участков под строительство частных домов приобрели жители Белгородской области за последние пять лет. Покупка земли продолжается и сейчас, в период кризиса, а ее цена доступна даже работникам бюджетной сферы. Такая необычная для России практика стала возможной благодаря жилищной программе, действующей в области с 2004 года.
Подробности белгородского варианта решения жилищной проблемы выясняла корреспондент “Солидарности”.


ТЕРЕМОК ЗА ДВА ГОДА

Для большинства россиян покупка квартиры или частного дома - нечто из области фантастики, особенно в крупном городе и его окрестностях. Причин тому много: чрезвычайно высокие цены на жилье и земельные участки, неподъемные проценты по ипотечному кредитованию и непредсказуемость экономики. Конечно, есть нацпроект “Доступное жилье”, но практика показывает, что в современных условиях о какой-либо реальной доступности говорить не приходится.

Зная все это, я была очень удивлена, узнав, что моей белгородской подруге Ольге удалось всего лишь за пару лет практически достроить свой дом в поселке, неподалеку от столицы области. Ведь по уровню дохода семью Ольги излишне преуспевающей не назовешь: она - журналист местной газеты, супруг - электрик на стройке. Да и земельного участка у них в собственности не было. Так что свой деревянный теремок они возвели практически с нуля.

Потом выяснилась еще одна подробность - 15 соток земли в 2006 году Ольга купила всего за 20 тысяч рублей. Потом взяла кредит на строительство и приступила к постройке дома. Естественно, по приезде в Белгород у меня возникла масса вопросов к хозяевам дома, и первый - почему земля (полчаса езды до центра города) стоит так дешево. Ну и далее, по цепочке: долго ли собирали документы для оформления собственности на землю, какой процент по кредиту платят банку? Оказалось, что оформлением документов на землю они вообще не занимались, а ставка по кредиту (600 тысяч рублей на семь лет) составила всего 1%. Кстати, и подводящие коммуникации к участку были установлены практически в первое полугодие после его покупки. Причем всего за 60 тысяч рублей - вместо коммерческих 450 тысяч. И получить все эти льготы семье Ольги удалось в рамках действующей в области жилищной программы, о которой подробнее рассказали ее организаторы.

ОТ ИДЕИ ДО ПРАКТИКИ

Стратегия развития жилищного строительства в Белгородской области была принята в конце 2003 года. По решению губернатора Евгения Савченко упор был сделан на индивидуальное жилищное строительство. Так в начале 2004 года на Белгородчине начала действовать новая программа “ИЖС” - индивидуального жилищного строительства. Стратегией было предусмотрено строительство 1,15 млн кв. м жилья. При этом 1 млн кв. м - жилья индивидуального.

- Первое, что было необходимо предоставить будущим застройщикам - это земля, - рассказывает руководитель департамента строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области Николай Калашников. - Здесь проблем не возникло, поскольку еще во времена активной приватизации наш губернатор Евгений Степанович Савченко принял решение землю не продавать. И она в большинстве своем находилась в областной собственности и собственности районов и муниципалитетов. Была создана Белгородская ипотечная корпорация, которая имеет статус акционерного общества, но ее учредителями являются госструктуры - правительство области в лице департамента имущественных и земельных отношений. Корпорация и проводила всю законную нормативную процедуру по приобретению земли у госструктур: конкурсы, аукционы, выкуп земельных участков. И земли эти были поставлены на баланс корпорации.

Были утверждены правила, согласованные с правительством области, по которым должны были реализовываться эти земельные массивы. Первое правило - программа “ИЖС” распространяется только на жителей области. Для этого надо прожить на Белгородчине как минимум три года. Второе правило - доступная ценовая политика. В 2005 году стоимость участка в 15 соток была определена в размере 15 тысяч рублей.

- Сегодня эта сумма составляет 25 тысяч рублей - коррективы времени, - продолжает Калашников. - И это не расчет стоимости земли, а по сути - затраты на оформление документов, выполняемое специалистами корпорации. Застройщик в корпорацию приходит два раза: первый - с заявлением на получение земли, второй - когда получает на землю документы на собственность, но собственность с определенным обременением.

Как объяснил Калашников, собственник земли берет на себя обязательство в течение пяти лет построить на ней дом. При этом власти обязуются в течение первых трех лет с момента покупки земли обеспечить данный микрорайон инженерными сетями и в последующие два года - дорогами. По указанию губернатора разработана программа инженерного обустройства районов застройки, которая реализуется и в 2009 году.

- Подводящие сети у нас строятся энергоснабжающими организациями - энергетиками, газовиками. Им это выгодно, ведь в ближайшие несколько лет все эти новые дома начнут оплачивать их услуги, - продолжает глава департамента. - Внутриквартальные сети мы строим за счет четырех источников: энергоснабжающие организации, население, местный бюджет и областной бюджет. Для населения оплата подводки коммуникаций составляла в 2005 - 2006 годах 60 тысяч рублей, сейчас чуть больше. Оплата сейчас производится в рассрочку: при заключении договора - 45 тысяч, остальные - в рассрочку на 3 года.

Еще одно правило “ИЖС” - оказание финансовой поддержки застройщикам. Эта миссия была возложена на Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства, действующий на Белгородчине уже более 15 лет. Допустимая сумма кредита - 1 млн рублей на десять лет под 5% годовых. Кроме того, был создан кооператив “Свой дом”, который работает по накопительной системе. В этом кооперативе можно получить денежные средства на сумму не более 900 тысяч рублей - на семь лет, под 1% годовых. Чтобы получить кредит в этом случае, как пояснил Николай Калашников, человек должен накопить треть запрашиваемой им суммы.

ЗАЩИТА ОТ СПЕКУЛЯЦИИ

В результате действия программы жители области к настоящему времени выкупили около 17 тысяч участков. Около 3 тысяч из них - в 2009 году. Вроде бы все понятно, программа реально работает, но у меня остались два “но”... Во-первых, при такой дешевизне участков на Белгородчине должна процветать спекуляция, ведь коммерческая стоимость 15 соток - около миллиона рублей. И во-вторых - есть ли у будущих застройщиков возможность выбирать территорию?

- В рамках программы был разработан определенный антиспекулятивный механизм, - рассказывает руководитель ОАО “Белгородская ипотечная корпорация” Станислав Литвинов. - Оценщик определяет рыночную стоимость земельного участка - от 700 тысяч до миллиона рублей. В договоре мы ее указываем, но застройщик выплачивает другую сумму, сейчас она составляет 25 тысяч рублей. Далее в договоре указывается коммерческая стоимость подвода инженерных коммуникаций к участку - 450 тысяч. Застройщик оплачивает 75 тысяч, и то в рассрочку. В договоре указывается, что недоплаченная до коммерческой стоимости сумма является отложенным платежом. Если застройщик построил дом за пять лет, он еще в течение трех лет не имеет права его продавать. И если он выполнил эти обязательства, тогда отложенный платеж ему прощается. А желающий продать дом или участок досрочно должен, согласно договору, сначала вернуть области коммерческую стоимость и участка, и подведенных инженерных сетей, и тогда уж продавать, если выгодно, конечно.
На стене в кабинете руководителя корпорации карта. На ней разными цветами помечены массивы с участками, подготовленные или готовящиеся на продажу. Оказывается, будущий собственник действительно может выбирать участок по географии расположения. И корпорация сама занимается оформлением документов.

- Мы максимально упростили подачу заявлений на участок, - поясняет Литвинов. - Жители района могут их подать в поселковом совете. Горожанам определено одно окно в городской администрации. Бланк упрощенный, нужен только паспорт, остальное мы все сами проверим. В заявлении - ФИО, где он хочет получить земельный участок и сколько прожил лет на территории области, совокупно. Потом заявление проверяется в администрации. А с тыльной стороны заявления стоят отметки: кто принял. Чтобы можно было найти любого чиновника, задержавшего ход заявления или по необоснованной причине давшего отказ. Проверяется наличие в собственности у подателя другого участка (если такой есть, то заявителю отказывают), а еще - действительно ли он прожил на Белгородчине более трех лет. Потом его приглашают в корпорацию для выбора земли. Будущий собственник разыгрывает участок в выбранном им массиве - вынимает бумажку с его номером. То есть предопределить ничего нельзя. Если родственники или знакомые хотят жить рядом, то один из них разыгрывает номер участка, а другому дается соседний. И конфликтов нет. Затем будущий собственник оплачивает в банке квитанции за подводящие сети и участок, а мы, получив подтверждение оплаты, начинаем заниматься документами.

Придя во второй раз в корпорацию, будущий собственник становится собственником реальным - он получает договор и полный пакет соответствующих документов. Потом - выезд, показ уже размежеванных участков, получение разрешения на строительство. (По словам моей подруги Ольги, с этим проблем не возникает.) Да, кстати... В договор введено еще одно обязательство застройщика: приступить к строительству дома не позже года с момента заключения договора, иначе - штрафные санкции в размере 0,05% от цены участка за каждый календарный день просрочки.

ОБРАТИМСЯ К СТАТИСТИКЕ

Кто же приобретает участки? Мониторинг новоиспеченных собственников проводится еженедельно. С 2004 года ими стали, люди самые разные, в том числе: работники бюджетной сферы - 24%, работники предприятий и индивидуальные предприниматели - 70%, пенсионеры - 4,5%. Если распределять их по возрасту, то картина такова: 15% - до 25 лет, 51% - от 26 до 40 лет, 30% - от 41 до 60 лет и 2,5% - старше 60 лет.

Кроме того, есть дополнительная система льгот. Например, многодетные семьи на третьего ребенка получают 100 тысяч рублей, на четвертого - 200 тысяч, а на пятого и следующего - по 300 тысяч рублей из областного бюджета. Эти деньги вносятся в кооператив “Свой дом” для получения дополнительного кредита или погашения имеющегося. Кроме того, подобные кооперативы создаются на предприятиях по всем отраслям экономики, в АПК, поскольку там появилась возможность строить жилье для работников за счет кредитных ресурсов, субсидируемых правительством области, федеральным бюджетом.
Программа “ИЖС” будет работать на Белгородчине до тех пор, пока будет востребована. По словам Калашникова, пока как минимум 70% белгородских семей не будут жить в собственных домах. Сегодня своих владельцев ждут 13 тысяч гектаров подготовленной под продажу земли, а на подводку коммуникаций в 2009 году в областном бюджете запланировано 1,3 млрд рублей.


Наталья КОЧЕМИНА