Жилищная реформа идет пока незаметно для большинства россиян. Но до 1 января следующего года все мы должны выбрать способ управления своим домом, иначе потом за нас это сделает город. Способов управления домом может быть три: непосредственное управление, через товарищество собственников жилья, с помощью управляющей компании. У каждого из этих способов есть плюсы и минусы. Подробнее о них рассказывали 16 октября на обучающем семинаре “Текущий этап реализации Жилищного кодекса РФ.
Выборы способа управления. Проблемы, пути решения”.

Государственное учреждение “Центр информационного обеспечения и содействия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве города Москвы”, кроме указанного в названии, занимается мониторингом и анализом организации и хода работ в ЖКХ. Именно для того, чтобы как можно большее количество людей познакомить с их новыми правами и обязанностями, появившимися в результате изменений жилищного законодательства, Центр провел обучающий семинар для журналистов. А корреспондент “Солидарности”, побывав на семинаре, охотно делится с вами небесполезными сведениями.

СУТЬ РЕФОРМЫ

Идея реформы в ЖКХ заключается в том, чтобы создать конкурентную среду на рынке жилищно-коммунальных услуг. Предполагается, что тогда компании в борьбе за деньги граждан будут предоставлять качественные услуги. И чем сильнее будет развиваться конкуренция, тем меньше выгоды будет от завышения тарифов. Помимо этого ожидается, что переход на пообъектное планирование, когда будут определяться конкретные нужды каждого дома, должен привести к эффективному расходованию средств.

Итак, вы обязаны выбрать способ управления своим домом до 1 января следующего года. Для домов, собственники помещений в которых не выбрали способа управления до указанного срока, это сделают органы исполнительной власти. Будут проведены открытые конкурсы по выбору управляющей организации - она-то и станет управлять вашим домом. Но выбирать способ правления могут только те, кто купил или приватизировал жилье. Наниматели квартир, находящихся в городской собственности, в выборах способа управления не участвуют, за них это делают уполномоченные представители исполнительной власти города.

СОСТОЯНИЕ ЖИЛЬЯ

Что подтолкнуло законодателей к идее реформирования ЖКХ? Состояние жилья в стране, которое явно показывает, что деятельность коммунальных служб нельзя назвать эффективной.

За период с 1995-го по 2003 год площадь аварийного жилья увеличилась чуть ли не втрое - с 37,7 до 91,3 млн. кв. м, а 12% россиян живут в панельных пятиэтажках, срок службы которых давно истек. Центральное водоснабжение есть только в 88% отечественного жилья, горячая вода и того меньше - в 77%. Особенно много ветхого жилья в Центральном округе России: тут показатели не может вытянуть даже благополучная Москва.

БРЕМЯ СОБСТВЕННИКА

Помимо удовольствия от обладания недвижимостью и бытовых удобств у собственников жилья есть немало обязанностей, впрочем, как и у нанимателей. И те, и другие обязаны платить за содержание и ремонт жилого помещения (включая плату за услуги и работы по управлению домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества, по вывозу мусора), за коммунальные услуги (холодную и горячую воду, отопление, водоотведение, электричество, газ) и за прочие услуги, вроде коллективной антенны или домофона. Наниматель отчисляет плату за наем, а собственник - налог на имущество.

Но вот за все, что происходит внутри квартиры собственника, финансовую ответственность несет он сам. Испортились батареи? Чините за свой счет, это теперь ваше. Кроме того, собственнику придется платить и за капитальный ремонт здания (если общее собрание собственников помещений примет решение об оплате расходов на капремонт). Это определено в ст. 210 Гражданского кодекса и во многих случаях затормозило проведение капитального ремонта. Изменили положение недавние поправки, по которым было разрешено участие государственных служб в оплате расходов на капремонт. В частности, с будущего года в Москве будет реализовываться трехлетняя городская комплексная программа проведения капитального ремонта домов за счет городского бюджета.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ СТОРОНА

Обязанность информировать население о реформе ЖКХ была возложена на исполнительную власть. И, по идее, администрации населенных пунктов должны разработать методические рекомендации для жителей и всех ознакомить с изменением законодательства. Новый Жилищный кодекс вступил в силу 1 марта 2005 года, тем самым отменив старое жилищное законодательство, в том числе законы “О товариществах собственников жилья”, “Об основах федеральной жилищной политики”, “О приватизации”. По новому кодексу к 1 января 2007 года все жители должны выбрать способ, которым будет управляться их дом. Один раз этот срок уже переносился, и теперь возможность второго переноса обсуждается в Госдуме. Но пока решение не принято, и ориентироваться стоит на имеющиеся сроки.

Договор об управлении должен быть один на весь многоквартирный дом. В Жилищном кодексе прописана и “обратная сила закона”, по которой процедуры выбора можно избежать, если у вас уже имеется договор об управлении. Многих это успокаивает. Однако легитимными считаются только те договоры, которые были оформлены согласно прописанной в кодексе процедуре. Но, как правило, раньше заключались договоры не об управлении, а об эксплуатации дома; следовательно, надо заключать другие.

Для этого нужно собрать всех собственников жилых помещений дома (собственником муниципального жилья является город, и за нанимателей принимает решение представитель города). И путем общего голосования определить тот способ управления, который им нужен. В больших домах, где количество квартир доходит до сотен, эффективнее проводить заочное голосование. При голосовании учитывается не сам голос владельца помещения, а размер его собственности. (Долевую собственность каждого из голосующих, выраженную в квадратных метрах, может сообщить единый расчетный центр.) По окончании голосования подчитываются суммарные доли высказавшихся за тот или иной способ управления. И какой из вариантов наберет больше, тот способ и принимают. Потом составляется протокол собрания, на основе которого и происходят дальнейшие действия. Договоры на управление домом лучше заключать с 1 января.

НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ

Этот способ считается приемлемым для домов, где не более десятка собственников. Вы можете участвовать в управлении лично. В этом случае на основании того, какое решение вынесло на собрании большинство собственников, все заключают договоры оказания услуг по содержанию дома и выполнению работ по ремонту общего имущества с теми организациями или лицами, которые оказывает подобные услуги. А дальше уже каждый от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление. И, соответственно, сам отвечает за оплату услуг.

Кроме того, общее собрание может выбрать представителя, выдать ему письменную доверенность, и уже он сам будет заключать для всего дома договоры с организациями, предоставляющими жилищные или коммунальные услуги.

УПРАВЛЯЮЩИЕ ОРГАНИЗАЦИИ

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией. При выборе общим собранием собственников помещений этого способа управления управляющая организация с каждым из собственников заключает договор управления на условиях, указанных в решении собрания. Договор заключается на срок не менее одного года и не более чем на пять лет. От собственников помещений на собрании выбираются уполномоченные представители. В дальнейшем они будут обеспечивать подготовку проекта договора управления, участвовать в приеме документации на дом, контролировать выполнение управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом, представлять интересы собственников в органах исполнительной власти, в суде.

Частных управляющих компаний сейчас не так уж и много, в основном они появились в больших городах. Начали создавать такие компании и крупные строительные организации. Право на эту деятельность может получить организация, в уставе которой записано, что она может управлять домом.

Таким образом, это вполне может быть ДЕЗ (дирекция единого заказчика), поскольку устав этих структур не запрещает такую деятельность. Скорее всего, так и произойдет в большинстве городов. Тогда с ДЕЗов придется снимать многие функции: расчеты, паспортный учет, обеспечение безопасности. В первую очередь их лишат контроля над городскими линями связи - во избежание нечестного преимущества в конкурентной борьбе. ДЕЗы могут участвовать в конкурсах, проводимых городом. Единственное, что этому может помешать - кредиторская задолженность, которая часто возникает в период проведения тех или иных крупных работ. На финансовый залог, который нужен для участия в конкурсе, вполне можно взять кредит в банке.

ТСЖ

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников помещений для управления многоквартирным домом. У тех, кто избрал такую форму управления, основное преимущество в том, что они самостоятельно решают, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (то есть управляющего - физическое или юридическое лицо). При этом если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям ТСЖ, товарищество имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации. Также ТСЖ может планировать очередность ремонтных работ в доме, определять их очередность, контролировать исполнение всех видов работ и оказание услуг.

Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей. Кроме того, такая форма правления может привлечь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал), либо от размещения рекламы на здании или на принадлежащем дому земельном участке. ТСЖ может экономить расходование воды, тепла, электрической энергии за счет установки счетчиков и применения энергосберегающих технологий.

Полина САМОЙЛОВА