“Удивительная статистика рынка недвижимости: реальные цены на недвижимость не соответствуют официальным”, - именно так была заявлена тема пресс-конференции, на которую 18 ноября собрались специалисты ведущих риелторских и аналитических компаний страны. В ходе обсуждения выяснилось, что в ближайшее время ожидать корректировки статистических данных не приходится, а цены на жилье при этом все равно будут расти.

При неослабевающем интересе россиян к вопросу динамики цен на жилье объективной статистики в этой области в нашей стране, как видно, не существует. К такому выводу пришли собравшиеся 18 ноября на пресс-конференцию представители крупнейших риелторских и аналитических агентств страны. Как заявил в начале заседания руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.ру Александр Пыпин, проблема для обычных граждан, желающих приобрести недвижимость или расстаться с ней, состоит в том, что едва ли не каждый день из различных СМИ они узнают то о скором подорожании заветного квадратного метра, то о
надвигающемся рекордном падении цен. А в итоге реальная ситуация по-прежнему остается как бы занавешенной от простого обывателя, поскольку те данные, которые используются в настоящий момент для любых прогнозов на рынке жилья, не являются не только исчерпывающими, но даже и достоверными.

- На головы наших граждан выбрасывают огромное количество цифр, которые действительно почти всегда отличаются друг от друга, поскольку собраны по различным методикам. Бытует мнение, что на рынке недвижимости вообще ничего нельзя понять и спрогнозировать. На самом деле информация о ценах - это далеко не главный показатель. Люди принимают решение на основании целого комплекса данных - существует до 50 параметров оценки жилища. К примеру, СМИ очень редко пишут о демографических показателях в регионе, обеспеченности семей жильем, рабочими местами, транспортом, социальной инфраструктурой, - рассказал президент-элект Российской гильдии риелторов Григорий Полторак.

Вместе с тем, по мнению Полторака, цена - это наиболее легко воспринимаемая информация, в силу своей простоты столь любимая в дискуссиях. Но даже она извлекается специалистами с большим трудом и огромными погрешностями. Что же является причиной их возникновения? По словам президента РГР, буквально все сделки на рынке недвижимости происходят в серой плоскости - цена жилья в документах занижается. “У нас действует очень неправильная модель налогообложения сделок с недвижимостью в виде подоходного налога, поэтому граждане (к примеру, для Москвы в 50% случаев) занижают стоимость сделки до одного миллиона рублей и ниже, в результате чего информация искажается. Реальные же цифры никто не выдает, поскольку эта информация является коммерческой. Считаю, что только изменения в налоговом законодательстве могут сделать информацию о ценах на жилье достоверной”, - заявил Полторак.

Ведущий аналитик-маркетолог компании RRG Дмитрий Иванченко уточнил, что цены для статистики берутся из четырех источников: печатных изданий, специальных баз данных, данных агентств недвижимости и досок объявлений. По его словам, это всего лишь “первый уровень цен”, которые достаточно далеки от реальности. Второй уровень цен получают при помощи прозвона продавцов - вполне возможно, что по телефону будет названа совсем не та сумма, которая значится в газетном или интернет-объявлении. И, наконец, третий уровень цен - реальная сумма, которая будет передана продавцу по заключенной сделке.

Президент компании Century 21 Нури Катц был более категоричен - по его словам, статистики цен на жилье в России вообще не существует. В любой момент можно с равным успехом говорить и о росте цен, и об их падении: реальной картины не узнает никто, поскольку лишь малая часть участников рынка недвижимости предоставит достоверную информацию о своей деятельности. “Пока не будет риелторской ответственности, прозрачной статистики не будет. Второй момент - нужно убрать наличные деньги из сделок с недвижимостью и выработать новую систему исключительно безналичного расчета. Тогда будет и статистика, и хорошая собираемость по налогам”, - подчеркнул Катц.

Единственным органом, который предоставляет официальную статистику цен на жилье в стране, является Росстат. В начале ноября риелторы обвинили Росстат в искажении цен на недвижимость и трехкратном занижении темпов их снижения. В ответ представители Росстата объявили, что почти все публикуемые риелторами данные о ценах несостоятельны.

Начальник управления статистики цен и финансов Росстата Ирина Горячева, которая также приняла участие в пресс-конференции, заметила, что ее ведомству было бы очень любопытно вместо обвинений в свой адрес ознакомиться с методологией исчисления цен на жилье, которую используют риелторы и аналитики.

- Наша методология публикуется официально и согласована с Минрегионразвития и Минэкономразвития РФ. Принципы российской ценовой статистики при этом абсолютно идентичны сформировавшейся мировой практике. Мы работаем на основании ФЗ “Об официальном статистическом учете в РФ”, поэтому все принципы наблюдения за ценами на рынке жилья базируются на законодательстве. До сегодняшнего момента я не была удостоена чести ознакомиться с методологией моих коллег, хотя мы и открыты для сотрудничества, - сообщила она.

По информации Горячевой, Росстат осуществляет мониторинг цен в 240 городах РФ, а средняя цена является аналитическим показателем, который практически невозможно использовать рядовому гражданину при принятии решения о продаже или покупке квартиры. Кроме того, как заметила Горячева, Росстат пытался выяснить среднюю цену предложения на рынке недвижимости, но встретил противодействие именно со стороны риелторских компаний, которые либо не отдают свои данные, либо предоставляют их в измененном виде, дабы обезопасить самих себя от внимания налоговых и правоохранительных органов.

Пытаясь дать адекватный прогноз поведения цен на жилье в Москве на ближайшее время, большинство собравшихся специалистов сошлись на том, что ожидать снижения не приходится. К примеру, Григорий Полторак заявил: “Сейчас мы на дне, и пробудем в таком положении еще примерно полгода. Если меня спросят, когда покупать квартиру, я отвечу, что покупать надо сейчас. Жилье - это особый вопрос, и не имеет смысла выжидать или выгадывать лучшее время для приобретения квартиры”.

Илья КАРПОВ