Жилищное законодательство лихорадочно исправляют

В Госдуму внесен блок законопроектов, уточняющих жилищное законодательство. Напомним, что до конца года собственники жилья должны решить, кто и как будет осуществлять обслуживание и управление домами вместо ЖЭКа. Новый Жилищный кодекс РФ, как выяснилось сразу после его принятия, оказался настоящим минным полем. И уже почти три года ЖК поправляют, а процесс перехода к рыночным отношениям в жилсекторе регламентируют...

ЖИЛЬЦОВ ОБЛОЖАТ КВИТКАМИ

Группа депутатов-”единороссов” внесла в Думу два проекта с поправками к Жилищному кодексу РФ. Они дадут жильцам возможность взаимодействовать с коммунальщиками напрямую, а не через нынешние ЕИРЦ (единые информационно-расчетные центры) или будущие УК - управляющие компании. Собственник сам будет выбирать механизм оплаты коммунальных услуг: централизованный (через УК) или индивидуальный (отдельные расчеты с водоканалом, “гортеплом” и т.п.).

Авторы считают, что, принуждая вносить плату за услуги управляющей компании (а УК в большинстве случаев являются просто посредниками в перечислении денег), кодекс “необоснованно ограничил право граждан на приобретение и осуществление своих гражданских прав своей волей и в своем интересе, а также свободное установление своих прав и обязанностей в договоре”. По мнению авторов поправок, эта норма - излишняя, ибо, согласно гражданскому законодательству, для собственников жилья в многоквартирном доме и так нет препятствий вносить плату за услуги по принципу “одного окна”. То есть жильцы могут поручить УК осуществлять сбор и перечисление денег в оплату коммунальных услуг (конечно, если не забудут вписать это в договор с УК на обслуживание дома). А “ресурсоснабжающие” организации обязаны принимать от УК деньги, перечисленные гражданами (ст. 313 ГК РФ).
Кроме того, планируется, например, “уточнить содержание платы за коммунальные услуги” через разграничение в ее составе платы за ресурсы (холодная и горячая вода, электро- и теплоэнергия, газ) и за услуги по водоотведению. А также - добавить в перечень коммунальных услуг вывоз твердых и жидких бытовых отходов.

Инициаторы поправок считают, что их проекты “устраняют излишнее нормативное регулирование договорных отношений”, и хотят разграничить сферы управления и предоставления коммунальных услуг. Делается все это для “гармонизации гражданско-правовых норм, содержащихся в жилищном законодательстве, с положениями Гражданского кодекса РФ о договорах энергоснабжения и возмездного оказания услуг”.

ДОМА ПЕРЕПИШУТ

Уже в октябре палата рассмотрит внесенную Заксобранием Ростовской области поправку к ЖК, детализирующую понятие “многоквартирный дом”. Что будет весьма кстати: определения многоквартирного дома в жилищном законодательстве... нет, хотя данное понятие широко используется в ЖК и сопутствующих ему подзаконных актах. Из-за этого возникают проблемы при отнесении здания к многоквартирным домам и, соответственно, при выборе способа управления им, порядка несения расходов на содержание общего имущества, правового режима расположенных в доме помещений и т.п.

Согласно постановлению правительства РФ отличительная особенность у многоквартирного дома сейчас только одна - вхождение в его состав двух и более квартир. По мнению же ростовских законодателей, в состав многоквартирного дома могут входить не только квартиры, но и отдельные комнаты, имеющие прямой доступ к помещениям общего пользования. Кроме того, в нем могут быть предназначенные для самостоятельного использования нежилые помещения (магазины, аптеки, отделения банков и т.п.), устроенные там после перевода жилых помещений в категорию нежилых и не являющиеся общим имуществом. Данные особенности включены в предлагаемое определение, что поможет уточнить статус домов, относящихся к многоквартирным, и ускорить выбор способа управления такими домами.

СЕЛЬСКИМ УЧИТЕЛЯМ СНИЗЯТ ЛЬГОТЫ

А Воронежская облдума предложила урезать “жилищные” льготы педагогам, работающим на селе. Поправка к ст. 55 закона “Об образовании”, внесенная в Госдуму, дополняет закон нормой, по которой льготы сельским учителям по оплате услуг за отопление и освещение должны предоставляться “в пределах нормативов потребления” услуг ЖКХ. По нынешнему законодательству, педагоги, проживающие и работающие в сельской местности, пользуются правом на бесплатную жилплощадь с отоплением и освещением без каких-либо ограничений. На принятии своей поправки воронежские законодатели настаивает потому, что отсутствие предельных нормативов, ограничивающих бесплатное предоставление льгот по оплате услуг ЖКХ педагогам, отражается на иных расходных обязательствах регионах, что “не способствует эффективной реализации социальной политики и осуществлению справедливой социальной поддержки иных категорий граждан, нуждающихся в предоставлении льгот”...

ИЗ ЗАКОНОПРОЕКТОВ

Согласно поправкам к ЖК РФ, жильцы “вносят плату за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям и исполнителям услуг по водоотведению и вывозу твердых и жидких бытовых отходов в соответствии с заключенными договорами, если иное не установлено соответствующими договорами”.
Часть 4 ст. 154 ЖК изложат так: “Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за коммунальные ресурсы: холодную и горячую воду, электрическую энергию, газ (в том числе сжиженный углеводородный газ, бытовой газ в баллонах), тепловую энергию (в том числе твердое топливо при наличии печного отопления) и плату за услуги по водоотведению и вывозу твердых и жидких бытовых отходов”.

Статья 162 ЖК будет гласить, что “по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется обеспечивать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, включая обеспечение предоставления указанным лицам коммунальных услуг, если иное не предусмотрено договорами собственников помещений в таком доме и пользующихся помещениями в этом доме лиц с ресурсоснабжающими организациями и исполнителями услуг по водоотведению и вывозу твердых и жидких бытовых отходов”.

В ст. 162 ЖК уточнят пункты, кои указываются в договоре управления домом: “...состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые предоставляет управляющая организация, порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, размера платы за услуги по управлению многоквартирным домом, а также порядок внесения платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору”.

Предлагаемая редакция ст. 155 ЖК РФ (извлечения): “Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором социального найма и договором найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, договором управления многоквартирным домом, договором на выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, договором на предоставление коммунальных услуг. <...> Платежные документы представляются не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором... Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений <...> вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения управляющей (домом. - Ред.) организации.

Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива <...> вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в порядке, установленном органами управления ТСЖ или органами управления иного специализированного потребительского кооператива. Не являющиеся членами ТСЖ или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы ТСЖ или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ или иным специализированным потребительским кооперативом. Собственники помещений в (прочих. - Ред.) многоквартирных домах плату за жилое помещение вносят управляющей организации. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их (домов. - Ред.) содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений <...> вносят плату за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям и исполнителям услуг по водоотведению и вывозу твердых и жидких бытовых отходов в соответствии с заключенными договорами. Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом правительством РФ.

Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов. Наймодатель, управляющая организация или иная организация, которой вносится плата за жилое помещение или коммунальные услуги, обязаны информировать в письменной форме или через СМИ нанимателей жилых помещений <...> об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором... Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно”.

Вадим БАРАБАНОВ